Раздел недвижимости в суде

Раздел недвижимости в суде - важное направление деятельности адвоката. Что такое раздел недвижимости? Все знают что такое недвижимость. Это земля, дома, квартиры. Вот три составляющие с которыми все мы сталкиваемся в своей повседневной жизни. А когда надо делить недвижимость? Чаще всего в порядке вступления в наследство и при расторжении брака. Есть варианты раздела недвижимости для реализации прав получателей по материнскому капиталу (дети и оба родителя); раздел недвижимости по требованию кредиторов; раздел имущества по личному волеизъявлению граждан.

Раздел недвижимости в суде необходим, если наследственное имущество - недвижимость переходит к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество со дня открытия наследства поступает в общую долевую собственность наследников. При этом, недвижимость завещанная двум или нескольким наследникам без указания их долей в наследстве считается завещанным наследникам в равных долях. При разделе недвижимости в суде по наследству, применяют правило приоритета. Так, наследник, который был совладельцем недвижимости с наследодателем, имеет право выкупить наследственную долю. Причем, это право, при наличии у наследника денег на выкуп, обязательно для суда - суд удовлетворит требование такого наследника, даже в ситуации, что иные наследники останутся без жилья и средств на его приобретение.

Защита прав при разделе недвижимости в суде

Первым по значимости основанием для споров при разделе недвижимого имущества в суде является истребование этого имущества из чужого владения. В данном случае, в период брака недвижимость могла быть оформлена на имя одного из супругов, а при разделе второй супруг вправе будет требовать себе супружескую долю. То же касается ситуации при разделе наследства.

Вторым по значимости основанием для споров при разделе недвижимого имущества в суде является истребование денег за его пользование со стороны нарушителя права собственника (например, если после расторжения брака номинальный собственник - бывший супруг, сдавал недвижимость в аренду и присваивал вырученные деньги себе).

Судебная практика по разделу недвижимости

Раздел недвижимости в суде возможен не только при одновременном с ним расторжении брака, но так же до расторжения брака и после расторжения брака. Однако необходимо помнить, что раздел имущества через суд надо начать в течении трех лет с момента расторжения брака. В противном случае срок придется восстанавливать. А восстановят ли? В качестве примера раздела недвижимости в суде можно привести такие ситуации, которые встречались в нашей адвокатской практике:

• В период брака нажито недвижимое имущество. Указанное имущество оформлено на одного из супругов. Второй супруг требует разделить недвижимость после расторжения брака. В данном случае особых проблем нет и раздел недвижимости в суде силами адвоката желателен не с точки зрения правовой необходимости, а с точки зрения вашей загруженности по основному месту работы или необходимостью выезжать в суды Московской области. Ситуация хороша, если бы у вас было много свободного времени, которое вы могли бы посвятить суду. А если времени нет - лучше раздел имущества через суд проводить силами адвоката. Не надо откладывать такие дела. Ниже будут приведены примеры практики, когда раздел недвижимости в суде начинался почти в день истечения срока давности заявления таких требований.


• В период брака приобретена по ипотеке квартира (ипотека до конца не оплачена), дом на земельном участке (право собственности на дом не оформлено и/или сам дом не достроен) и т.д. Указанное имущество оформлено на одного из супругов, на него же оформлена ипотека (а может и на двоих супругов - не столь важно), недостроенный дом не оформлен ни на кого, документы по строительству отсутствуют. В данном случае есть проблемы, связанные с правовым статусом имущества - ипотечной квартиры и недостроенного или неоформленного дома. Раздел недвижимости в суде в этом случае крайне желателен по процессуальным и правовым моментам силами адвоката в виду явной сложности подобных ситуаций.


• В период брака нажито квартира в долях на каждого из супругов, машина на супруга у которого отсутствуют права и навыки вождения, земельный участок (предоставлен распоряжением главы местной администрации одному из супругов), дом на земельном участке (достроен но собственность не оформлена), кредит в банке (не погашен или погашен одним из супругов после расторжения брака) и т.д. Раздел недвижимости в суде и иного имущества крайне желателен по процессуальным и правовым моментам силами адвоката в виду сложности правовых ситуаций.


• В районный суд обратилась женщина, которая попросила разделить дачный участок и дом на нем. При этом, супруги развелись за несколько лет до этого иска. Бывшая жена отправилась переоформлять дачный участок и с удивлением узнала, что через три года после развода ее бывший успел целиком всю землю тихо зарегистрировать на себя. А еще спустя несколько месяцев выплыло, что и дачный дом по документам также уже принадлежит одному хозяину - ее разведенному супругу. У суда женщина просила признать недействительным зарегистрированные права собственности на дачу и участок и поделить имущество между бывшими супругами. Районный суд с доводами истицы согласился и все имущество поделил. Ответчик опротестовал это решение в областном суде. Там районное решение отменили и приняли новое - женщине в иске отказать. Так спор дошел до Верховного суда РФ, который, перечитав материалы, заявил: Судебная коллегия по гражданским делам областного суда допустила нарушения закона. А еще Верховный суд сказал, что районный суд рассмотрел иск правильно, в соответствии с нормами закона и вынес совершенно законное решение, которое следует оставить. Верховный суд этот вывод доказал по пунктам и конкретным статьям законов, а именно: судами были точно установлены следующие факты. В период брака супруги купили дом с приусадебным участком. Правда, то, что стояло на участке, домом можно было назвать с большой натяжкой. Старая халупа еле держалась. Поэтому супруги ее снесли и на освободившемся месте построили нормальный дом с хозяйственными пристройками. Но никакого разрешения на это строительство не было. Когда областная инстанция отменяла решение районного суда, то именно на этом и сделала упор. Областные судьи заявили, что на момент прекращения семейных отношений спорный дом не был достроен , не находился в собственности супругов и поэтому не мог быть объектом раздела имущества. Вот как оспаривал это утверждение Верховный суд РФ. По Семейному кодексу РФ имущество, нажитое супругами в браке, является их совместной собственностью. По статье 38 того же кодекса, раздел общего имущества может быть произведен как во время брака, так и после него, по требованию одного из супругов. Кстати, раздел общего имущества также возможен и по требованию кредитора для взыскания долгов из доли одного из супругов, если тот является должником. При разделе общего имущества и определении в этом имуществе доли каждого из них надо эти самые доли признать равными. Если, конечно, между мужчиной и женщиной не было на этот счет специального договора. Согласно ГК РФ, недвижимыми вещами или попросту недвижимостью считаются земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. То есть объекты, перемещение которых невозможно без "несоразмерного ущерба их назначению". В перечне здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. А еще Верховный суд РФ напомнил про совместный Пленум Высших Верховного и Арбитражного судов, который прошел в 2010 году и назывался "О некоторых вопросах возникающих из судебной практики при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещих прав". Там как раз и говорилось, что по Гражданскому кодексу незавершенные строительные объекты отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из этого высший суд заявил: на объекты незавершенного строительства можно признать право собственности, но сделать это можно только решением суда. По статье 245 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности, который за свой счет сделал "неотделимые улучшения" этого имущества, имеет право на увеличение своей доли в праве на общее имущество. В данном случае, решением районного суда была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Она определила стоимость строительно-монтажных работ, которые делала каждая из сторон в ценах того времени. Причем вкладывались в "неотделимые улучшения" мужчина и женщина уже после расторжения брака. Поэтому доли бывших были определены с учетом понесенных ими затрат. В общем, кому интересно, районный суд разделил доли в доме так - бывшей жене 44/100, а бывшему мужу 56/100. С таким делением Верховный суд РФ полностью согласился.


• Доверитель решил подать на раздел недвижимости в суде только после того, как его бывшая жена подала иск в интересах несовершеннолетнего ребенка на вселение в квартиру доверителя, половина доли в которой принадлежала несовершеннолетнему. А квартира-то однокомнатная и доверитель в ней проживал с новой семьей. Он обиделся и обратился к адвокату. Было это за три дня до истечения трехгодичного срока. Иск был подан в последний день, а совместным имуществом признавали долю иной, двухкомнатной квартиры, полученной его бывшей женой по договору ренты в период брака и про которую доверитель ранее думал, что в состав совместного имущества она не входит. То есть катализатором будущей победы в суде была первоначальная обида доверителя. При этом иск на раздел имущества через суд был подан не с приема (доверитель забыл в доверенности указать право адвоката подавать иск в суд), а направлен по почте. Сам иск поступил в суд уже после истечения срока давности, но был принят как направленный до истечения указанного срока. Вот от каких случайностей зависело благополучие доверителя (Перовский районный суд г. Москвы).


• Доверительница заключила с нашим адвокатом договор на раздел недвижимости: дома и земельного участка в суде за месяц до истечения трехгодичного срока с момента расторжения брака. Все хорошо и срок достаточен, но из указанного месяца, три с половиной недели она сомневалась, а не поспешила ли заключить договор с адвокатом на раздел имущества через суд. Когда же вопрос был поставлен ребром - в случае прекращения работы адвоката деньги заплаченные в качестве предоплаты по договору возвращены не будут, женщина махнула рукой - мол действуйте. За день до истечения срока иск был подан, оставлен судьей без движения в виду отсутствия полной информации, но благодаря слаженным действиям адвоката и помощников, требуемые документы были получены и иск к производству принят. А впоследствии выигран. Причина такой позиции доверителя - обещание бывшего мужа оформить имущество на детей и вера доверителя в это обещание ... Простите, но это смешно, так как бывший муж имел почти месяц на выполнение своего обещания, но этого не сделал (просто тянул срок) и позиция адвоката, вступившего в спор со своей доверительницей в начальной стадии работы была принципиальной, обоснованной и соответствующей закону об адвокатуре. А в суде, бывший муж ни словом ни делом не подтвердил то свое обещание, а отчаянно спорил и сопротивлялся. Доверительница же, за свой спор с адвокатом извинилась, что мне было не менее приятно, чем факт благополучного разрешения правовой проблемы. (Сергиево-Посадский городской суд).

☹ Вопрос?

Раздел недвижимости в суде

Срочная письменная консультация поможет правильно понять, а возможно и решить проблему на ранней стадии. Полученные сведения могут быть положены в основу будущего искового заявления. Польза от своевременной консультации значительно больше ее цены.