Квартирные споры

Квартирные споры характеризуются повышенной конфликтностью, тем более происходят они в основном между близкими родственниками. Близкими родственниками являются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии – дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, а также полнородные и не полнородные братья и сестры. Вот они и спорят. Почему так происходит и что является причиной достаточно жесткого решения квартирных вопросов, особенно в Москве и Московской области?

• Во-первых, большой процент обеспеченных людей, которые приобрели квартиры в период брака и столкнулись с разделом совместно нажитого имущества при бракоразводном процессе;


• Во-вторых, коренные москвичи имеют предков больше чем потомков из-за низкой рождаемости, в результате чего к наследованию допускаются наследники второй, третьей и даже более высоких степеней, которые хотя и являются родственниками, но друг друга не знают. Однако получают наследственные доли в одних и тех же квартирах, после чего начинается их дележ и споры;


• В третьих, квартирные споры между проживающими в одной квартире потомками нескольких наследодателей и невозможность определиться с порядком пользования при полном отсутствии возможности приобретения иного жилого помещения.


• Кроме того, есть и иные категории квартирных споров, в большинстве своем производные от указанных выше.

Квартирные споры решаются в суде. Как указано выше, основные категории споров - раздел квартир между родственниками, вступление во владение в порядке наследования и последующие за этим наследственные споры, определение порядка пользования и т.п.

Раздел квартиры по суду

Разновидность квартирного спора - раздел квартиры по суду в натуре безусловно невозможен. Ведь нельзя же сделать отдельный вход в квартиру. А вот признать общую долевую собственность, при наличии определенных обстоятельств можно. Что же это за обстоятельства? Это ваши права на долю квартиры. Раздел квартиры по долям возможен при наличии прав на долю в ней тех, кто ранее собственником долей не был. При расторжении брака, при наследовании, при приватизации - все эти юридические моменты могут привести к возникновению прав собственности на долю в квартире. Разновидностью раздела квартиры является определение порядка ее пользования между теми, кто владеет долями или проживает в квартире на законных основаниях. Раздел квартиры возможен и во внесудебном порядке. В данном случае адвокат как таковой не нужен. Но адвокаты чаще сталкиваемся с ситуациями, когда раздел квартиры происходит по суду, то есть в судебном порядке. Это бывает необходимым когда стороны не пришли к согласию относительно прав друг друга или величины долей. При возникновении подобных ситуаций - обращайтесь...

Сделки между близкими родственниками

Сделки между близкими родственниками могут совершаться по общим правилам и должны соответствовать положениям Гражданского кодекса РФ. Обращаем особое внимание – если сделка совершена фиктивно, без реальной передачи денег, то такая сделка может быть признана мнимой. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия – ничтожна.

• Не соответствует закону продажа одним из супругов другому недвижимости, находящейся в совместной собственности. В данном случае, никакие правовые последствия, а именно отчуждение имущества и переход права собственности к другому лицу не происходит, так как имущество из совместной собственности поступает в совместную собственность тех же лиц. Следовательно, подобную сделку по распоряжению совместно нажитым имуществом можно охарактеризовать как мнимую, совершаемую лишь для вида, а значит, регистрация перехода права, права на основании подобных договоров невозможна на основании того, что они по содержанию не соответствуют требованиям закона.


• Ещё одной из распространенных сделок между родственниками является дарение. Договор дарения можно заключить с любым из родственников – и близким, и дальним. При дарении одаряемый получает имущество в личную собственность. Оно не подлежит разделу как совместно нажитое имущество, даже если одаряемый находится в браке.


• В соответствии со ст. 37 ГК РФ, запрещены возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями – родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также их супругами и близкими родственниками. Согласно данной норме невозможно продать недвижимое имущество, принадлежащее малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным близким её родственникам.


• Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.


• Следует рассмотреть особенности выдачи доверенности. Часто для совершения сделок выдаются доверенности на имя близких родственников. Необходимо помнить, что представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, то есть нельзя быть представителем по доверенности и на стороне продавца, и на стороне покупателя.

Квартирные споры с застройщиками

Квартира от застройщика, приобретенная по договору купли-продажи, договору долевого участия или по иной сделке, должна соответствовать действующему законодательству в части предъявляемых требований к качеству приобретаемого объекта. Наличие же существенных недостатков, как правило, обусловлено несоблюдением применения технологий, строительных норм и использование оговоренных отделочных материалов, качество которых покупатель недвижимости обнаруживает не при передаче объекта недвижимого имущества, а в процессе эксплуатации. Выявленные дефекты непосредственным образом влияют на качество жизни в целом. Тем самым, можно сделать вывод о том, что выявленные дефекты противоречат договору, подлежат устранению или же возмещению тех расходов, которые были понесены на их устранение. Обнаруженные недостатки в купленной квартире, с одной стороны - это абсолютно правомерное основание отказаться принимать объект покупки и подписывать соответствующие документы, с другой стороны – основание для устранения застройщиком всех выявленных недостатков. Однако, подрядная организация или сама строительная компания может отказаться в добровольном порядке устранить дефекты. Единственной и главной причиной обусловлено отсутствием желания нести соответствующие расходы, что является незаконным и необоснованным. При таком стечении обстоятельств, требования относительно устранения недостатков в квартире застройщика, либо компенсации убытков, которые понесет или понесло лицо для восстановления нарушенного права (ст. 15 ГК РФ), являются законными, осуществляются через суд и в установленный законодательством срок. Квартира, жилой дом или любой другой объект недвижимости в Москве или ином регионе – это «центр» жизни, и цена, необходимая для устранения существенных недостатков, может быть достаточно существенной. Купить квартиру, выложив определенную сумму, достаточно легко, но обнаружить и устранить в ней серьёзные несоответствия заявленному ранее качеству, достаточно сложно, потребует привлечения эксперта в области строительных экспертиз, который в полной мере может ответить на поставленные перед ним вопросы и указать, как на имеющиеся недостатки, так и на сумму, которая необходима для их устранения. При этом, участие юриста в ходе судебного разбирательства, является обязательным условием, направлено на защиту интересов обращающегося.

Судебная практика по квартирным спорам

к нам обратилась женщина - доверитель, которой в порядке наследования перешла доля в имуществе наследодателя. Однако, когда начался раздел квартиры, второй наследник заявил о приоритетном праве получения всей квартиры в свою собственность. Моя доверительница не была заинтересована в получении компенсации, ей нужен был раздел квартиры по долям. Для сведения: ВС РФ однозначно трактует закон в пользу тех, кто имеет приоритетное право при разделе имущества, особенно квартир. Единственное исключение - сумма компенсации должна соответствовать рыночной стоимости квартиры в период суда. Избрав тактику, мы с доверителем провели судебную экспертизу, в ходе которой получили оценку рыночной стоимости спорной доли. А вот претендент на приоритетное право и заключение проведенной нами экспертизы не признал, и свою экспертизу не провел. Вот суд и принял решение в нашу пользу - типа стороны не пришли к согласию по определению стоимости наследственной доли и соответственно о сумме компенсации. Иск нами выигран, так как моей доверительнице доля нужна была, а не деньги нужны были. Таким образом проведен раздел квартиры по долям в ситуации достаточно сложной для того, у кого отсутствует приоритетное право. Люберецкий суд Московской области, Московский областной суд решение оставил в силе.

☹ Вопрос?

Квартирные споры

Срочная письменная консультация поможет правильно понять, а возможно и решить проблему на ранней стадии. Полученные сведения могут быть положены в основу будущего искового заявления. Польза от своевременной консультации значительно больше ее цены.