Раздел ипотеки при разводе

Ипотека - совокупность сделок, когда один или боба супруга для покупки квартиры взяли в банке в долг определенную сумму денег, а в качестве залога передали банку приобретенную за эти деньги квартиру. Таким образом получается правовая ситуация: квартиру супруги приобрели, квартира принадлежит им как имущество, но квартира находится в залоге у банка и распоряжаться ею без согласия банка нельзя. То есть к моменту развода у супругов есть общий договор займа, общая квартира и общее обязательство погасить договор займа.

Но не смотря на эти сложности, раздел ипотеки при разводе вполне возможен.

Если возникла необходимость провести раздел ипотеки при расторжении брака, вы обязательно столкнетесь с позицией банка - кредитора. Банку без разницы - в браке вы или не в браке, банку без разницы кому достанется квартира. Банку главное иметь гарантию, что он возьмет с вас свои деньги. А потому банк будет против любого изменения договора. Почитайте внимательно договор - примерно так все в нем и оформлено изначально. Именно в этом сложность раздела имущества, залог которого гарантирует возврат ипотечного кредита. Хорошо, если еще до развода, супруги оформили кредит и ипотеку на одного из них - на того, кто после развода и останется единственным плательщиком по кредиту. После полного погашения кредита, этот супруг становится единственным законным владельцем недвижимости и может просто выплатить компенсацию второму супругу за тот период, когда кредит погашался на совместные средства. Но даже это, необходимо проговаривать в судебном иске при разделе имущества. А при разделе ипотеки, обращение в суд вообще обязательно, так как супруги делят не только свои права, но и обязанности перед банком.

Банк своего согласия на изменение договора не даст и потому исковое заявление между супругами составляется так, чтобы при разделе ипотеки не были ущемлены права банка.

Частые вопросы:

• При разводе, как делится квартира в ипотеке если есть дети?
• Ипотека и развод супругов, если один из них созаемщик.
• Как при разводе делится ипотека взятая в браке на одного из супругов
• Ипотека оформлена на мужа, как делится при разводе?
• Как выйти из ипотеки одному созаемщику после развода?
• При разводе, делятся ли кредиты между супругами?
• Ипотека взята до брака и выплачивалась в браке. Как делится при разводе?
• Квартира куплена до брака в ипотеку, последствия при разводе?
• Если ипотека взята до брака а выплачивается в браке?

Раздел ипотеки при разводе решается только в судебном порядке и вопрос решается с учетом позиции банка. Банк безусловно привлекается в качестве третьего лица. Заложенная под кредит квартира является гарантом исполнения взятых обязательств и потому банк не должен потерять ничего. Кроме того, раздел ипотеки может быть осложнен и материнским капиталом, который супруги вложили в качестве первоначального взноса. Материнский (семейный) капитал — форма государственной поддержки российских семей, воспитывающих детей. Если супруги в период брака воспользовались материнским капиталом - к делу привлекают органы опеки и выдавший сертификат ПФР. Если в ипотеке использован и материнский капитал, дети будут являться самостоятельными участниками судебного или внесудебного спора. У детей будет свой интерес в размере не менее по 1/4 доли от суммы материнского капитала, выраженного в долях от права собственности на квартиру.

Раздел квартиры приобретенной в ипотеку

Раздел квартиры приобретенной в ипотеку регулируется нормами семейного права, гражданского права и законом об ипотеке. Так, в соответствии со ст. 38 Семейного кодекса РФ, при разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. Это в полном объеме относится к квартире приобретенной в ипотеку.

Как разделить квартиру, приобретенную в ипотеку? Как правило, если один из супругов обращается в кредитное учреждение с просьбой заключить договор ипотечного кредитования, то банк попросит привлечь второго супруга в качестве созаемщика. Это дает дополнительные гарантии возврата банку денежных средств, а также повысит шансы заемщика. В большинстве случаев в такой ситуации при расторжении брака квартира будет делиться пополам. Механизм процедуры в таком случае выглядит следующим образом: бывшие супруги совместно погашают ипотечный займ, а после выплаты всей суммы делят квартиру пополам. После расторжения брака платежи вносит один из бывших супругов до полной выплаты стоимости квартиры. Впоследствии он имеет право либо на получение доли выплаченных по договору денежных средств, либо на получение доли в квартире эквивалентной выплаченной денежной сумме. В случае, если супруги выступили как созаемщики по договору ипотечного кредитования, они могут попросить у кредитной организации разделить их обязательства поровну путем заключения двух отдельных договоров. Бывшие муж и жена обращаются в кредитное учреждение с просьбой переоформить ипотечный договор на одного из них. Кроме долга одному из них достанется квартира, но только в случае выплаты второй стороне внесенных денежных средств в полном размере. Супруги при наличии на то согласия кредитной организации продают квартиру, приобретенную в ипотеку, а денежные средства вносят в счет оплаты по договору, а их остаток делят пополам. Ипотечную квартиру можно разделить только в случае наличия возможности выделить доли (комнаты) в натуре. То есть однокомнатную квартиру разделить невозможно, а трехкомнатную квартиру можно, путем закрепления ее отдельных комнат за конкретным супругом. При невозможности выделить долю в натуре второй супруг получает соответствующую денежную компенсацию. Если договор ипотечного кредитования был заключен в браке, то, как правило, проблем с разделом такого имущества не возникает. В случае, если квартира была приобретена до брака, то ее раздел будет происходить в ином порядке. В соответствии с положениями ч. 1 ст. 36 СК РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также вещи, полученные одной из сторон во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов) является их личной собственностью. Такая квартира пополам разделена быть не может. Однако владельцу квартиры необходимо будет выплатить другому супругу 50% от сумм платежей, которые производились по договору ипотечного кредитования в период нахождения в зарегистрированном браке. Кроме того, если во время нахождения в браке один из супругов осуществил действия, которые значительно увеличили стоимость жилья, например, сделал дорогостоящий ремонт, то он имеет право на соответствующую компенсацию (ст. 37 СК РФ). В случае, если заключен брачный договор, то при разделе квартиры, приобретенной в ипотеку, она будет делиться в соответствии с положениями этого соглашения. В тексте брачного договора нежелательно прописывать условие, что в случае измены виновная сторона лишается всего имущества. Последняя судебная практика Верховного Суда РФ признавала такое условие существенно нарушающим права супруга, а следовательно, недействительным. Квартира будет просто разделена пополам.

Раздел ипотеки с материнским капиталом при разводе

Раздел ипотеки с материнским капиталом регулируется Семейным и Гражданским кодексами РФ, Федеральными законами от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». В соответствии с ч. 4 ст. 10 последнего, жилое помещение, приобретенное с использованием средств или части средств материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Чаще всего материнский капитал используется на первоначальной стадии оформления кредита на приобретение жилого помещения и оплаты первичного взноса. Родители при этом берут на себя обязательства, в силу которых обязуются учесть права детей на приобретаемого имущество. Но при этом к моменту раздела ипотеки с материнским капиталом, объект недвижимости все еще оформлен на одного из супругов, или на обоих.

Не смотря на то, что в соответствии со ст. 245 Гражданского кодекса РФ, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными, суды часто принимают сторону одного из родителей, который в суде требует определить доли детей в стоимости квартиры пропорционально величине 1/4 доли материнского капитала при двух детях, 1/5 доли материнского капитала при трех детях и т.п. Кроме того, суды при этом рассматривают спор о разделе прав на объект недвижимого имущества, обремененный ипотекой. Цель работы адвоката в этом случае, осуществить выгодный доверителю раздел квартиры приобретенной в ипотеку, не затрагивая интересы кредитной организации, а также добиться реализации прав детей на предмет залога, приобретенный в том числе с использованием средств материнского капитала. То есть произвести раздел и зафиксировать потенциальные права доверителя на предмет ипотеки, при полном погашении долга по кредитному договору.

Как выделить доли детям после погашения ипотеки материнским капиталом? Нормативными актами не устанавливается конкретный размер долей при погашении ипотеки посредством материнского капитала. Как правило, разделение происходит по принципу разделения жилплощади на равные части, в зависимости от количества людей проживающих в семье. Такое разделение не является обязательным и в некоторых случаях родители разделяют собственность на несколько равных частей для детей, а оставшуюся долю оформляют на одного из родителей или в совместное владение. Несмотря на отсутствие регламентирующих законов, при разделении жилплощади на части необходимо учесть определенные факторы: Целесообразно при разделении передать ребенку «идеальную» долю, то есть соответствующую Федеральным стандартам ­– не менее 6 кв.м. Наиболее разумный вариант выделения – пропорционально средствам, потраченным на покупку из семейного капитала. Например, если стоимость жилья 500 тысяч рублей лучше разделить его на равные части между всеми членами семьи, если цена составляет миллион, то выделить детям по 1/6 и т.п.

Варианты раздела ипотечного долга после развода

Согласно ч. 2 ст. 45 Семейного кодекса РФ, общие обязательства супругов, в том числе финансовые, равно как и одного из них, являются их совместной ответственностью. Поэтому даже после развода в одинаковой степени обязаны выполнять их в полном объёме. Варианты раздела ипотечного долга после развода:

• Предпочтительнее бывшим супругам просто договориться о том, каким образом будут выплачивать оформленную до развода ипотеку, уведомив банк-кредитор, поскольку тот является обязательным участником раздела ипотеки как следствия бракоразводного процесса. А когда обременение будет снято, смогут мирно решить дальнейшую судьбу некогда общего жилья. Но, к сожалению, происходит такое редко.


• Один из супругов может нотариально отказаться от права на квартиру. Банк оформляет новый ипотечный договор, предусматривающий переход всей ответственности по выплате займа к одному из бывших супругов, второй, соответственно, от неё освобождается;


• Досрочно гасится банковский заём, снимается обременение с ипотечной квартиры, квартира продается, погашается долг перед кредитором за предоставленный кредит для досрочного погашения ипотечного кредита. Остаток делится между бывшими супругами в долях (в основном в равных долях);


• Составление брачного договора, предусматривающий нюансы в вопросе раздела ипотеки при разводе.

Практика по разделу ипотеки при разводе

Квартира находилась в ипотеке. Доверитель приняла решение сохранить квартиру для себя и самостоятельно выплачивать кредит в банк. Собственно кредитный договор был оформлен на обоих супругов и еще был оформлен залог на квартиру. То есть банк традиционно подстраховал себя со всех сторон. Своего согласия на изменение режима сделки банк естественно не дал. Таким образом, возникла задача и банку угодить и сопротивление мужа сломить и предмет договора с женой исполнить. Дело слушалось в Ногинском городском суде. При составлении иска на раздел ипотеки при разводе требования были заявлены и сформулированы таким образом, что раздел ипотеки при разводе был осуществлен как раздел обязательств между супругами между собой, без изменения их правоотношений с банком. Предложенный мной вариант удовлетворил и мужа и жену, а отрицательное мнение банка суд попросту проигнорировал, по причине того, что интересы банка не пострадали. Итог: жена с квартирой, муж с деньгами (решение суда он не обжаловал), банк с тем, чем и был до того, решение вступило в силу.

Ситуация возникла в Одинцовском городском суде. Квартира в ипотеке, доверитель желает осуществить раздел ипотеки при разводе и снять с себя обязательства по ипотеке, передав все мужу. Муж не против, но позиция банка однозначна - против. Та же самая правовая схема, основанная на нормах семейного и гражданского права. Итог - жена добилась своего: муж с квартирой и обязательствами, банк с тем же, что у него было до суда (поняв суть - решение банк не обжаловал), решение вступило в силу.

Похожая ситуация возникла в Лефортовском районном суде в споре на раздел ипотеки при разводе. Квартира в ипотеке, доверитель желает осуществить раздел ипотеки при разводе таким образом, что бы квартира досталась ей в полном объеме. Муж против категорически, а вот позиция банка исключительная - банк за... Суд был долгим, но итог достигнут путем мирного соглашения между сторонами в пользу сохранения квартиры за женой.

Раздел ипотеки при разводе в случае, если кредитный договор был оформлен до заключения брака. Та недвижимость, которая принадлежала сторонам ещё до момента регистрации брачных отношений по-прежнему, является личной собственностью каждого. Здесь законодательство предлагает 2 пути решения: собственник претендует на долю в квартире, стоимость которой приравнивается внесённым платежам; как только стороны регистрируют брак, все платежи выступают в роли совместных расходов, поэтому их ответственность делится поровну, между супругами. Если муж и жена ещё не успели взять квартиру в ипотеку, но всячески стараются избежать возможных разногласий, стоит заключить брачный договор и ни в коем случае не менять условия договора с кредитной организацией, который был заключен одним из супругов до брака.

Помощь адвоката

Раздел ипотеки при разводе это правовая категория по которой адвокатский кабинет адвоката Нестеркина С.В. оказывает поддержку с формированием правовой позиции, с разработкой тактики и способов защиты, с учетом возможных последствий.

Суд - наша работа с 2007 года